數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng) 郁斐 制圖
繼10日斥資45億元摘得徐匯濱江地塊后，保利昨日再度出手滬上熱門地塊。
10月11日，上海外高橋(7.52,0.00,0.00%)保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司(600648)相關負責人稱，當天掛牌轉讓的森蘭外高橋南部國際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊，被保利以及融創(chuàng)綠城聯(lián)合體以總價21.24億元摘得，折合樓板價17678元/平方米，溢價率為59.6%。
上海外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司正是森蘭外高橋南部國際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊的轉讓人。
早報記者見到的一份轉讓公告顯示，該地塊東至經(jīng)四路，南至東靖路北側10米寬綠地，此番轉讓面積為7.50913公頃，容積率為1.6。其中，A10-1、A10-2地塊為商住綜合用地，A10-3地塊用地性質(zhì)為居住用地。
克而瑞上海事業(yè)部總監(jiān)付琦昨日稱，相比周邊在售項目的價格，森蘭外高橋南部國際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊的單價并不算高。預計這塊地未來開發(fā)后，能有25%的利潤空間，如果市場回暖，這一利潤率還有加大的空間。
10家企業(yè)參與競買
地處中高端樓盤集中區(qū)的森蘭外高橋南部國際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊備受市場關注。
據(jù)一位知情人士透露，這一掛牌轉讓的地塊，吸引了包括保利、融創(chuàng)、凱德、九龍倉、招商、象嶼、建發(fā)、陸家嘴(10.41,-0.02,-0.19%)集團等10家企業(yè)參與競買。
遠洋地產(chǎn)(上海)公司投資負責人王顯巍此前向早報記者介紹，掛牌轉讓和掛牌出讓的區(qū)別在于出讓主體。一般來說，掛牌出讓的出讓主體是規(guī)土局，屬于一手出讓，不會影響土地的產(chǎn)權年限；而掛牌轉讓地塊的土地權證在企業(yè)手上，即出讓方為外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司，嚴格意義上來說，這屬于二手地塊買賣，但森蘭外高橋此番掛牌轉讓的地塊，其土地出讓年限沒有縮短，這比較特殊，可以理解為1.5手地塊。
據(jù)浦東新聞網(wǎng)介紹，森蘭外高橋項目總占地面積為5.74平方公里，分為商業(yè)區(qū)和居住區(qū)兩個組團。森蘭商業(yè)區(qū)規(guī)劃建筑面積為52萬平方米，有時尚主題商業(yè)、五星級生態(tài)酒店與服務式公寓、總部辦公基地和環(huán)湖餐飲娛樂。森蘭居住區(qū)規(guī)劃建筑面積為100萬平方米，以低密度公寓和別墅為主，擁有生態(tài)濕地和水景，以及國際學校和餐飲、醫(yī)療等配套資源。
因其高端的規(guī)劃，森蘭外高橋地塊一直備受開發(fā)企業(yè)關注。2009年9月，仁恒以總價26.14億元摘得外高橋南部國際社區(qū)A2－1、A6－1、A7－1、A9－1地塊，樓板價達到1.61萬元/平方米，溢價高達214%。
保利和融創(chuàng)此次的拿地單價，已經(jīng)超越了仁恒所拿地塊。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，森蘭外高橋區(qū)域新建商品住宅今年三季度均價為3.1萬元/平方米。其中，仁恒森蘭雅苑售價最高，三季度均價為3.7萬元/平方米。
保利兩天拿地近百億
值得注意的是，短短兩天時間，保利僅在上海和長沙兩地的土地市場，就已掃貨近百億元。
此前的10月10日，保利聯(lián)合信保(天津)股權投資基金管理有限公司，以總價45億元摘得徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊。同一天，保利還聯(lián)合萬科摘得長沙濱江新城B7地塊，該地塊成交價為32.56億元。算上11日摘得的森蘭外高橋地塊，保利兩日拿地金額總計達98.8億元。
付琦稱，保利在土地市場的拿地一直被業(yè)內(nèi)視為風向標。這家央企拿地，常常被市場解讀為市場探底的一個信號。
21世紀不動產(chǎn)分析師羅寅申昨日也提到，知名房企近期的大肆出手、高溢價儲備地塊，對市場預期判斷的轉變將有一定加速影響。
值得一提的是，面對大體量地塊，保利越來越多地采用組團作戰(zhàn)的手法。
除了徐匯濱江地塊、長沙濱江新城地塊、森蘭外高橋地塊，在10月發(fā)布的一份9月拿地情況報告中，保利還提到，在報告期內(nèi)，該公司與北京首都開發(fā)股份有限公司(600376)聯(lián)合競得北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地地塊，成交總價為13.8億元；此外，保利還聯(lián)合融創(chuàng)中國(01918.HK)競得北京市大興區(qū)亦莊新城一地塊，成交總價為30.8億元。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏認為，在當前的市場環(huán)境下，聯(lián)合開發(fā)的目的更多是為分擔開發(fā)風險。同時，也使得一些具備雄厚資金實力的投資者或投資機構，能在房地產(chǎn)市場獲取回報。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌此前在中期業(yè)績發(fā)布會上稱，和保利之類的央企合作，可以降低借貸成本，同時也可以分散風險。
付琦進一步分析稱，當下地價出現(xiàn)難得的回調(diào)，但總價往往不低，這給具備資金實力的企業(yè)提供了契機，無疑會進一步擴大央企和地方國企、地方國企和中小型企業(yè)之間的差距。
流標流拍比重提高
龍頭房企發(fā)力土地市場之際，關于土地市場過熱的擔憂再起。
不過，國土資源部11日公布前三季度全國土地市場監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，全國土地市場維持整體偏冷格局，全國土地出讓面積和價款的季度數(shù)據(jù)已連續(xù)四個季度同比下降，尚不存在全面回暖的基礎。
數(shù)據(jù)顯示，三季度全國房地產(chǎn)用地供應4.43萬公頃，較二季度增加35.7%，相當于上半年總量的74.2%，其中，住房用地供應3.06萬公頃，相當于上半年總量的75%。
新華社昨日指出，每年第三、四季度都是供地高峰，近期雖有部分重點龍頭房企密集拿地，8、9月土地市場成交量有所放大，但流標流拍比重也有所提高，房地產(chǎn)企業(yè)購地資金支出遠遠小于當期銷售收入和去年同期購地投入水平，去庫存化仍是當前首選，新購土地意愿不足。在此情況下，適當加大房地產(chǎn)用地推出力度，增加供應，短期能夠緩解土地市場需求壓力。長期有助于調(diào)節(jié)未來1－2年或更長時間的房價。
